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Judicialização do mercado imobiliário é discutida em seminário no STJ

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Judicialização do mercado imobiliário é discutida em seminário no STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) sediou nesta terça-feira (17) o seminário Judiciário e Mercado Imobiliário: Um diálogo necessário sobre vícios construtivos, evento promovido pelo Instituto Justiça & Cidadania, com o apoio do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados (Enfam), da Associação dos Juízes Federais (Ajufe) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Os debates foram transmitidos pelo YouTube.

Na abertura, o presidente do STJ e do Conselho da Justiça Federal (CJF), ministro Humberto Martins, defendeu que o Poder Judiciário priorize a promoção da segurança jurídica para alavancar a retomada econômica do país no pós-pandemia. "Não existe sociedade desenvolvida e fomentadora de negócios sem segurança jurídica", declarou.​​​​​​​​​

O presidente do STJ, ministro Humberto Martins, fala na abertura do evento, ao lado do presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama. | Foto: Gustavo Lima / STJ​

Em seu discurso, o ministro destacou que a atração de investimentos e de capitais depende da previsibilidade e da coerência das decisões judiciais. Segundo ele, o Tribunal da Cidadania exerce importante papel na garantia da segurança jurídica para os negócios imobiliários.

"São os direitos civil e consumerista os mais relevantes nessa senda, cabendo ao STJ dar a última palavra sobre esses temas, uniformizando a interpretação e a aplicação desses direitos no Brasil", disse.

Presente à abertura, o presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama, afirmou que a judicialização em matéria imobiliária prejudica não apenas o desempenho do setor, mas tem impactos também em toda a conjuntura social e econômica do país.

"Queremos impedir que as pequenas e médias empresas sérias – que geram emprego, renda e tributos – possam entrar em recuperação judicial como resultado da canalização de seus recursos para escritórios de advocacia", declarou o dirigente.

Legislação e jurisprudência sobre víci​os construtivos

O painel inicial abordou o panorama dos vícios construtivos sob a ótica do STJ. A mediação ficou a cargo do ministro Moura Ribeiro, que ressaltou o caráter histórico da temática imobiliária ao lembrar que o direito de propriedade conta com previsão legal desde o Código de Hamurabi.

Primeiro palestrante, o ministro Villas Bôas Cueva discorreu sobre os entendimentos da corte superior em diversas questões relacionadas aos vícios construtivos, como o prazo prescricional para a cobertura securitária, a reparação por danos morais e a responsabilização da Caixa Econômica Federal (CEF).

De acordo com Villas Bôas Cueva, essas discussões, apesar de recorrentes no STJ, são permeadas por divergências jurisprudenciais: "O tema é tão velho quanto o direito civil e já deveria estar pacificado, mas ainda há várias arestas pendentes. Espero que em breve, no âmbito da Segunda Seção, possamos uniformizar o entendimento do tribunal a respeito".

Completaram o primeiro painel o professor de direito e desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Sergio Cavalieri Filho, e o advogado e autor de obras jurídicas na área da construção civil Carlos Pinto Del Mar.

Em sua exposição, Del Mar sustentou que as decisões judiciais devem dar às construtoras a oportunidade de reparar eventuais falhas estruturais. Por sua vez, o professor Cavalieri tratou da evolução histórica da distinção normativa entre os conceitos de vício e defeito, para fins da configuração da responsabilidade civil de empresas do ramo imobiliário pela solidez e segurança dos imóveis.

Elevado volume de processos de n​​​atureza habitacional

No segundo painel, os participantes avaliaram o cenário atual de judicialização das demandas habitacionais. Mediador dos debates, o ministro Mauro Campbell Marques enfatizou a dimensão social do seminário em meio ao quadro de déficit habitacional do país.   

Em sua palestra, o ministro Antonio Carlos Ferreira falou sobre a jurisprudência dos tribunais brasileiros no tocante às controvérsias em torno da alienação fiduciária e dos efeitos da recuperação judicial sobre o regime jurídico do patrimônio de afetação. Ele também defendeu o aprofundamento do diálogo entre os diferentes atores da construção civil.

"O Código de Processo Civil permite a participação de representantes do setor da construção civil e dos consumidores como amicus curiae, de modo a contribuir para o intercâmbio de conhecimentos técnicos e de distintos pontos de vista", frisou.

Também estiveram no segundo painel o juiz federal César Bochenek, do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), e o diretor jurídico da CEF, Gryecos Loureiro. Os dois palestrantes teceram considerações a respeito do que classificaram como uma "indústria de ações" no campo habitacional.

Sobre o fenômeno, eles comentaram ocorrências como a produção de petições iniciais padronizadas e de laudos genéricos sem comprovação, com o intuito de angariar clientes nas camadas sociais de menor renda.

Caminhos para a desjudicialização do setor imobil​​iário

O último painel do seminário foi mediado pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino. O primeiro expositor foi o secretário-geral do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), juiz federal Valter Schuenquener, que falou sobre as iniciativas do conselho para incentivar a desjudicialização das demandas imobiliárias.

O magistrado destacou três frentes de atuação: evitar a judicialização, apostar em plataformas digitais de negociação, como o consumidor.gov.br, e obrigar tribunais a terem plataformas de mediação. "O ideal é que o Judiciário só atue naquilo que as partes não conseguem resolver", comentou.

O desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Cesar Cury disse que, no último ano, o tribunal estadual teve mais de três mil processos apenas em segundo grau de jurisdição sobre temas conhecidos do mercado imobiliário, em relação aos quais já existe entendimento pacífico e não há "qualquer perspectiva de mudança na orientação, mesmo considerando que a jurisprudência é dinâmica".

Para ele, é preciso agir na origem dos conflitos e pensar estratégias inovadoras, como a adoção de uma tabela de custas diferenciada para quem procurou conciliar antes de ingressar com a demanda judicial.

Judicialização no custo das em​​presas

Por fim, o conselheiro do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia e vice-presidente de Habitação de Interesse Social da CBIC, Carlos Henrique Passos, abordou os procedimentos que as construtoras devem seguir do início ao fim das obras, e reforçou que a certificação é anual e rigorosa.

Segundo Passos, as incertezas jurídicas afetam o comportamento das construtoras, que têm de conviver com a perspectiva de uma possível judicialização da obra. O simples fato de a demanda ser judicializada – afirmou –, em muitos casos, "já significa a condenação da empresa", tendo em vista custos com perícias e outros impactos.

O encerramento do seminário coube ao ministro Luis Felipe Salomão, que ressaltou alguns dos pontos abordados pelos expositores. Ele elogiou a qualidade jurídica dos debates e destacou o papel fundamental do setor da construção civil na economia nacional.

Para o ministro, a evolução da jurisprudência do STJ sobre o assunto revela "uma curva ascendente no tratamento de diversas matérias, em uma tarefa muito importante e pouco conhecida".

Salomão corroborou os comentários do ministro Humberto Martins quanto à atuação do STJ na tarefa de proporcionar segurança jurídica ao setor, algo que ganha ainda mais relevância em um cenário de recuperação econômica pós-pandemia.​

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