Saiba qual a distância necessária do terreno do vizinho para abrir janelas, construir eirados e terraço

Caro leitor (a), hoje iremos falar sobre o direito de vizinhança e o que a lei determina sobre a distância mínima que deve ser respeitada para abertura de janelas construção de eirados e terraço.

Caso você não saiba, a lei limita a construção em sua própria propriedade para que seja respeitado o direito de vizinhança. E para entender melhor do tema, necessário se faz iniciar pela análise do artigo 1.301, do Código Civil, onde sua leitura diz exatamente o seguinte:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Do estudo do supramencionado dispositivo, verificamos que a lei é clara e direta quando determina que é proibido a abertura de janelas, eirado, terraço ou varanda a menos de um metro e meio do terreno vizinho. E para quem não sabe, eirado é aquele espaço descoberto, sobre uma casa, ou ao nível de um andar dela.

É importante analisar neste ponto, que a lei não impede estas construções, apenas determina que ela deve ser feita respeitando o espaço de 1 metro e meio. A lei estabelece ainda que mesmo que a janela não dê visão para o terreno do vizinho, deve ser respeitado o limite desta vez de 75 centímetros de distância entre os terrenos.

O parágrafo 2 do Art. 1.301, por sua vez permite a construção de aberturas para luz ou ventilação, devendo estas respeitarem o tamanho de até 10 cm de largura sobre 20 cm de comprimento, bem como determina que devem ser colocadas a uma distância de 2 metros de altura de cada piso. Neste sentido, chegamos a conclusão que em havendo uma diferença de nível entre seu terreno e o do vizinho, é necessário levar em consideração ambos, sendo obrigatória a construção desta abertura dentro do limite de cada solo.

Prazo para reclamar em juízo da obra irregular

Caso você tenha notado alguma obra irregular por parte de seus vizinhos, saiba que a lei determina um prazo limite para que você reclame em juízo e faça cessar a obra, seja com a interrupção da mesma, demolição ou fazendo com que as aberturas sejam tapadas.

Para tanto, entramos na leitura do Art. 1.302 ainda do código civil, que determina o seguinte:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Resumindo o dispositivo acima, chegamos a conclusão que o vizinho que pretende reclamar de qualquer irregularidade, deve fazê-lo em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular.

Aqui fazemos um adendo ao direito de reparação de danos previsto no código civil, onde caso a irregularidade da obra tenha gerado prejuízos, o vizinho prejudicado poderá em até 03 anos reivindicar seu direito de reparação pelos danos causados. Vale destacar aqui que esta demanda teria o escopo tão somente de se buscar uma reparação de danos e não reverter a obra já concluída.

Já se passaram anos da construção irregular, tenho que ficar com o prejuízo?

Nos casos em que conclusão da obra tenha ocorrido a mais de 1 ano e 1 dia, a solução que nos resta para cessar a irregularidade seria o levantamento de um contramuro, maior que o do vizinho ao lado, mesmo que esta nova construção impeça a entrada de ar e luz. Tal possibilidade encontra embasamento no parágrafo único do Art. 1.302. Vamos ver?

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Portanto, chegamos a conclusão que é possível levantar um muro maior, para cessar a irregularidade de uma obra concluída a mais de 01 ano e 01 dia.