Adjudicação compulsória ou usucapião

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Olá pessoal, tudo bom? Para o vídeo da última semana resolvi fazer uma live com os mais de 26 mil pessoas que temos nos acompanhando no Instagram, e o resultado foi fantástico, a interação foi excelente e o pessoal gostou muito do conteúdo. Após a edição, o vídeo acima foi o resultado final.

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ADJUDICAR OU USUCAPIR?

E o tema do vídeo, foi justamente a resposta para uma pergunta que ouço com bastante frequência aqui no escritório, que é a dúvida entre ingressar com uma ação de usucapião ou de adjudicação compulsória.

A primeira coisa a analisar, será o estado da documentação de compra e venda do cliente, isto porque dependendo de como esteja enrolado ou não todo o trâmite, pode ser bastante caro e trabalhoso obter a propriedade do imóvel pela adjudicação.

A adjudicação compulsória, tem o condão de obrigar um promitente vendedor a realizar a assinatura da escritura definitiva de um imóvel, documento este necessário para que vocÊ possa efetivamente se tornar proprietário daquele bem, uma vez que legalmente é considerado proprietário aquele que tem seu nome devidamente registrado no cartório de registro geral de imóveis.

Este ato perfeito, o de ter o nome no registro de imóveis ou RGI, muitas vezes não acontece pois em certos casos, a parte acaba comprando um imóvel, paga as prestações avençadas na promessa de compra e venda e acaba não realizado o registro dele, seja por dificuldades financeiras ou porque o vendedor simplesmente sumiu ou faleceu, neste ponto temos que aquele “proprietário” por hora tem apenas a posse do bem.

Vender um imóvel em estado de posse, desvaloriza o próprio bem, uma vez que não garante que terceiros possam reclamar qualquer direito que alegue ter sobre aquele.

Mas e se o vendedor faleceu?

Um exemplo que constantemente ouço, é quando o promitente vendedor não é mais vivo, geralmente isto acontece pois a promessa de compra e venda foi assinada a muitos anos e justamente por prever um parcelamento do valor em um longo período, é compreensível que uma das partes já não esteja mais viva quando todas aquelas parcelas forem quitadas.

Nesta hipótese, na impossibilidade de se realizar o registro do imóvel por ausência da escritura definitiva, deve-se ingressar com a adjudicação compulsória em face dos herdeiros do falecido, sendo eles parte legítima para figurar na ação.

Ao final de todo procedimento, tendo o juiz reconhecido o negócio pactuado e a quitação das parcelas, expedirá carta de adjudicação em favor do promitente comprador, que lhe possibilitará proceder o registro lá no RGI.

Muito fácil né? Neste exemplo sim!

A princípio, o procedimento narrado acima parece ser muito simples o que não deixa de ser, mas lembra que eu disse que as pessoas acabam não realizando o registro e deixando para frente? Pois bem, existem casos em que o promitente comprador também faleceu, deixou seus filhos morando no imóvel que por sua vez faleceram e agora, os netos deste promitente comprador, querem buscar a regularização do imóvel. Oferecendo colares femininos populares, como pingentes, gargantilhas e. Compre joias em uma variedade de metais e pedras preciosas para combinar com qualquer ocasião.

Sendo assim, nesta hipótese, deve ser feita a adjudicação do imóvel em face do promitente comprador, como no exemplo narrado acima, e posteriormente fazer o inventário para o pai para finalmente realizar o inventário em nome dos atuais “proprietários”.

Percebam que neste exemplo, que acreditem, não é raro, temos diversos outros procedimentos a ser adotado e consequentemente a necessidade de se pagar mais taxas e impostos.

E são em casos como este, que ventilamos a hipótese da ação de usucapião. Já falei sobre o usucapião e suas diferenças neste vídeo e é sempre bom relembrar, até porque existem casos em que o tempo de permanência no imóvel, pode ser drasticamente reduzido, inclusive se você possuir um justo título como uma promessa de compra e venda.

Não podemos esquecer do conceito básico que define a possibilidade de alguém usucapir um imóvel, que é o Animus Domini sobre a coisa, ou seja, o desejo de ser dono, por isso que o locatário de um imóvel jamais poderá se valer a ação de usucapião em face do locador, isto porque ao assinar um contrato de locação, por si só tal ato não configura o desejo dele de ser dono, para tal deveria assinar uma promessa ou escritura de compra e venda.

O destaque do usucapião depois destes exemplos, se dá pelo fato de que não é obrigatório criar uma cadeia de transferência do imóvel até chegar a você, diferentemente da adjudicação, onde você deverá provar que comprou, que pagou e buscar os herdeiros do promitente vendedor caso o mesmo já tenha falecido.

Embora a ação de usucapião seja mais demorada e burocrática, possui como requerimento apenas a área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal, diferentemente da adjudicação, que além de mais rápida, exigirá também a apresentação em cadeia de todos os documentos que comprovam a aquisição do bem até você.

Por fim, destaco ainda o fato de que dependendo de cada situação, para regularização completa do imóvel, além da adjudicação, pode ser necessário abrir inventário para partilha em caso do promitente comprador já ter falecido.

E o que você acha sobre o assunto? Discorra sobre o tema, estou ansioso para ler seus comentários.